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宏观调控与中国房地产市场

2005/1/23 21:46:07

    去年以来，针对部分行业过热、投资需求过旺、信贷投放过猛以及乱占滥用耕地等问题，党中央、国务院见微知著、未雨绸缪，及时出台了一系列调控措施，适度控制信贷规模，清理整顿开发区和土地秩序，控制部分行业过度投资，着力抓好粮食生产和市场供应等，保持了国民经济的持续快速发展。
一、房地产市场运行的基本情况和存在问题
    2003 年我国房地产投资和消费保持较快增长，房地产市场总体上是健康的，但也有一部分地区出现了投资增长过快、结构性矛盾突出以及房价快速上涨等问题。
    （一）投资增长的情况分析
    今年一季度，全国房地产开发投资 1820 亿元，在连续多年快速增长的基础上，同比又增长 41.1% ，比去年同期 36.4% 提高了 4.7 个百分点；房地产开发投资占同期固定资产投资的 25.8% ，比去年同期下降 2.9 个百分点。
    按投资类型分，商品房投资 1203 亿元，同比增长 35.9% ；办公楼投资 94.3 亿元，同比增长 68% ；商业营业用房投资 228.9 亿元，同比增长 61% ；其他投资 294 亿元，同比增长 42.7% 。
    推动今年一季度房地产开发投资增幅提高的因素，主要是投资的较快增长。这与一些城市建设规模过大、标准过高有密切关系，城市建设中的大拆大建带来大量被动性住房需求，进一步推动房地产投资快速增长。
（二）商品房供求情况分析
    今年 1 — 3 月，全国商品房销售面积为 4271.16 万平方米，大于同期竣工面积 590.54 万平方米；住宅商品房销售面积为 3836.45 万平方米，大于同期竣工面积 855.54 万平方米；销售面积与去年同比增长 36.3% ，高于竣工面积增幅 16.8 个百分点。从全国总体上看，大部分地方供应增长跟不上销售增长，尤其是中低价位住房严重供不应求，加大了价格上涨压力。
（三）商品房供应结构情况分析
    房地产供应结构性问题突出。一是非住宅供应比例过大；二是中低价位、中小户型普通商品住房比例偏低；三是经济适用住房供不应求。
（四）商品房价格增长情况分析
    商品房价格稳中有升，上海、南京等部分大中城市房价上涨过快。今年一季度全国商品房平均销售价格 2677 元 / 平方米，增幅 6.6% 。全国 35 个大中城市房屋销售价格同比增长 7.7% ，略高于全国平均水平。综合分析当前房价上涨的主要因素是：
    一是供应结构不合理。非住宅和高价位住宅供应量大，低价位小户型、普通商品房供不应求，而且成交量下降，推动房屋平均价格上升。
    二是建房成本提高。由于土地市场的整顿和逐步规范，建材价格的上涨，融资财务费用的提高使得建房成本越来越高。
    三是投资性购房增长较快。由于近年来居民可选择的投资渠道有限，投资性购房比例明显提高。目前许多城市房屋租金明显上涨，有一些购房者购房不是用于自住或出租，而是预期房价会进一步上涨，购房以转售为目的，实施“炒房”。如温州购房团的行动加上媒体的大肆渲染，造成房价上涨的心理预期，吸引部分人盲目跟风购房，造成短期内房价大幅上涨。
    由以上分析可见，目前中低档商品住宅供不应求，将造成商品房价格继续上涨，并且直接影响拆迁户购房，引发社会矛盾。这些问题不仅影响了房地产市场的持续健康发展，而且还直接影响了当前经济的健康发展。
二、国家实施宏观调控对房地产业发展的影响
    房地产产业链长，对固定资产投资增长和相关产业发展的带动力度较大。控制房地产投资增幅，对抑制固定资产投资规模增长过块、缓解生产资料价格上涨、控制信贷规模过度扩张都将产生重要作用。因此，国家实施宏观调控对房地产业的发展带来了直接影响，同时对房地产市场的调控也直接关系到整个经济的调控，这是中央关注的重要方面。
三、国家实施宏观调控涉及房地产市场的主要政策措施
    一是治理整顿土地市场秩序。 4 月 29 日，国务院办公厅发出通知，明确在治理整顿期间，全国暂停农业用地转非农建设用地半年。
    二是加强金融调控和信贷管理。 4 月 28 日中央决定，适当提高存款准备金率与实行差别存款准备金率制度，严格执行产业政策和信贷条件发放贷款，严禁将流动资金贷款用于固定资产投资。
    三是提高项目资本金比例。 4 月 26 日国发 13 号文，对房地产、钢铁、电解铅、水泥等建设项目资本金比例进行调整，房地产项目要达到总投资的 35% 以上，对投资性购房降低贷款比例，缩短贷款年限。
    四是规范房屋拆迁管理。国家建设部下发了《房屋拆迁估价指导性意见》和《房屋拆迁行政裁决规程》，进一步规范拆迁管理，控制拆迁规模。
    五是清理拖欠工程款。房地产开发企业拖欠工程款约为工程造价的 5%~30% 。清理拖欠工程款有利于建立良好的房地产市场和建筑市场秩序，保障农民工合法权益。
    在这些措施作用下，全年房地产市场将呈现出发展中调整的态势，有利于促进房地产市场的持续发展。预计今年房地产市场仍将保持一定的增长，但投资增势明显趋缓。
    四、适应宏观调控的形势，保持企业健康发展
    宏观调控，对实力雄厚的大企业是发展的好机遇，对部分实力较弱的开发企业来说既是挑战，更是考验，可能导致其在建且已经预售部分房屋的房地产开发项目，因资金链的中断而拖延项目的交付使用。为此，我们要认真分析，寻找解决的办法：
    一是前期预售时，价格不宜偏高，可低开高走，提高商品房定金和预付款的比例。
    二是用在建项目寻找合作伙伴，走联合经营之路。
    三是目前银行重点支持中等收入家庭购买自用住房，开发企业在项目定位时，多考虑低价位、中小户型商品房，尽量少做高档住宅、别墅、公建项目。
    四是尽量在省会以上大城市、经济发达的中型城市寻找项目。
    五是拓宽融资渠道，在商业银行以外的保险、信托投资公司等单位进行合作。
    房地产投资占固定资产投资的比重大，房地产关联度高、带动力强，与土地、金融、劳动力、生产资料等其他要素市场、商品市场密切相关，关系着人民群众的住房问题。房地产市场的宏观调控是国民经济宏观调控的重要组成部分，我们必须服从宏观调控大局的需要，统一思想认识，认真分析形势，主动适应形势，才能降低市场风险，提高企业的竞争力。

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