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新政下五城市土地状况

2009/3/13 23:44:17

北京：将对闲置土地进行清理
　　北京市土地利用事务中心副主任李劲松表示，北京市房地产市场近年来一直保持着稳定的发展。包括这次七部委稳定房价文件下发以后，对北京房地产市场的影响相对其他城市来说比较平稳，一至四月份的房价变化与前年度相比没有出现特别大的波动，这和北京市的房价本身由房屋实质价值作支撑相关，另外和以自住型为主体的购房人群组成相关，而且北京市的土地供应随着市场的发展而调节，一定程度上保证了市场需求。
　　关于土地集约利用方面，李劲松表示，北京市下一步将对开发商的土地采取一些措施，一方面加大对闲置土地的清理力度，另外政府也会通过各种途径正确引导原来供应土地及时转化为实质需求。

　　上海：过热现象得到控制
　　针对地价上涨的原因，上海市房地产估价师协会副会长兼秘书长杨国诚解释为，一方面房价上涨带动了地价的变化，同时城市拆迁费用的上涨以及土地供需中存在的问题也导致了地价的变化。他还透露，上海市政府近期将对土地供应结构进行调整，住宅用地方面将以配套商品房和中低价商品房建设用地为主，这些措施的实施会对地价的上升有一定抑制作用。
　　据统计，2003年上海商业地价比2002年增加了6.6％，2004年比2003年增长了9.6％，而今年二季度商业地价增加了1％左右。住房方面的土地指数变化也较快，2005年一季度增长了24％，而进入今年第二季度以后，上涨幅度保持在0.8％左右。
　　杨国诚介绍，自2002年开始上海的房价和地价逐渐上升，2005年上海房地产市场引起了各方面的普遍关注，成为全国房地产市场热点。而2005年一季度以后，国家以及上海各个部门加大了对房地产价格的调整力度，房价升幅逐步得以减缓。今年二季度部分数据出现下滑现象。他说，从目前来看，上海房地产过热的现象得到了控制。自调控以来上海的房地产开发投资额放缓、供求矛盾得到改善、价格涨幅回落、房贷增幅也出现了下滑。
　　杨国诚介绍，上海2004年开发投资额为236亿元，相比去年同期增长了25％，但是这个增幅不仅低于全国27.8％的水平，而且下降了8.7个百分点。今年四月份的数据显示，投资额为110亿元，同比回落了1.26%。
　　2005年1至3月份房产部门批准的预售面积是109万平方米，登记预售的面积是510万平方米，供求比例为1：1.17。但是四月份批准预售的面积是236万平方米，登记面积只有190万平方米。

　　重庆：加大中低档房土地供应量
　　重庆市国土资源和房屋管理局土地利用处处长黄强表示，近几年重庆的房地产市场呈现了健康发展状态，主要体现在房地产开发投资增长与全市固定资产投资增长，房地产开发投资占全市固定资产投资比重，房价增长和城镇居民收入增长，商品房市场供应、结构与消费需求四个方面的基本协调。
　　黄强介绍，近期国家稳定房价的政策出台后，重庆市也出台了七方面相关措施：增加中低档房的土地供应量；加大廉租适用房、经济适用房的供应量；完善信息管理制度；加强房屋转让方面的管理；适当控制拆迁规模，避免大面积拆迁带来被动需求的增加；建立规范制度，打击虚假广告、违规放号等行为；加大土地的跟踪管理；对大宗土地供应实行审批制。
　　同时黄强介绍，重庆是一座新兴的二元结构十分突出的直辖市，全市每年土地急需用地1300多平方公里，其中主城区占到80％。2004年全市房地产供应为1300公顷。主城区为1000公顷左右。商用地占10％，而居住性用地中，普通商品房占75％、经济适用房占15％、高档房占10％。

　　深圳：提高土地供应量未获批准
　　“深圳方面今年准备根据当前状况，将土地供应量提高到7200平方公里，但是未获批准。”深圳市房地产估价中心副主任詹有力透露。
　　他表示，深圳的房地产市场，从最近三年来看，需求给供应造成了一定压力。2002年的市场供应量是900多万平方米，销售量为700多万平方米。而2003年供应量为800万平方米，其销售量却超过了批准预售量。2004年销售量仍然超过了预售量。这在一定程度上加大了市场压力。他指出，政策出台后，深圳市场有可能面临有效需求量不足、土地需求量较强烈以及产业用地将较多等情况。
　　但是对于提高土地供应量未获批准的原因，詹有力解释为：“深圳土地市场自2001年就开始全面实行招拍挂制度。同时也正是因为深圳属于一个新兴城市，在存量用地方面资源非常有限，所以在土地供应总量上一向有着严格的控制。”
　　同时他表示，深圳房地产市场特有的一手房和二手房价格落差形态，使得投资性行为不到10％的比例。

　　广州：盘活土地闲置市场
　　根据了解，《广州市土地闲置费征收使用管理办法》已于今年5月1日起实施，首次对土地闲置费征收标准进行明确。《办法》规定自《闲置土地认定通知书》认定闲置之日起满一年的闲置土地，征收单位将向用地单位征收土地闲置费。土地闲置费的征收贯穿两项标准，对于已签订《国有土地使用权出让合同》的闲置土地，其每月的土地闲置费标准为：经营性房地产用地为合同出让金总额的1.2%；一般建设用地为合同出让金总额的0.8%；工业和基础设施用地为合同出让金总额的0.4%。各类用地累计征收土地闲置费总额不超过该宗用地土地使用权出让金合同总额的20%。对于未签订《国有土地使用权出让合同》或未办理划拨用地手续的闲置土地，土地闲置费则按《广州市土地闲置费征收标准》规定的标准征收，计征时间累计不超过一年。
　　广州市国土资源房屋管理局市场处副处长黄瑞军介绍，该土地闲置费征收管理办法的出台，主要是针对九十年代土地无序供应状况，对以前批出去的土地进行全面的清理。同时她介绍，广州在2004年之前主要是批文清理，一共注销了20平方公里左右的土地规模的批文。而从2004年开始进入实质收回，现在已经公告收回27块土地，还有约4平方公里左右待清理，将通过几个程序不断收回。针对这种状况她表示，广州一方面要严格土地收回，另外也要通过收费的方式尽快盘活土地闲置市场。

　　　　　　　　　　　摘自《中国建设报·中国楼市》2005.06.22　记者　何云云

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